• עו"ד נבון קצב

זהירות, מוקשים וסכנות בעסקאות מקרקעין

הנכס הממוני היקר ביותר הינו כאמור נכס המקרקעין, לעיתים מדובר בדירת המגורים ולעיתים מדובר גם במבנה בית העסק, אלה אשר לרוב נרכשו בעמל וממון רב, או שלחילופין נתקבלו בחלק מהמקרים במתנה או בירושה.


והנה, למרות עובדה זו לפיה נכס המקרקעין הינו הנכס הממוני היקר ביותר הקיים, ולמרות העובדה שמרבית האנשים רוכשים ו/או מוכרים במהלך חייהם רק נכס מקרקעין אחד עד שלושה לכל היותר, הרי שרבים אינם מייחסים כלל את החשיבות הראויה והנכונה לנושא ביצועה המשפטי של עסקת המקרקעין. אלה סבורים בטעות כי ביצועה המשפטי של עסקת מקרקעין הינו דבר פשוט וקל הכרוך רק בחתימה על מספר מסמכים בלבד.


וכך, בהתאם לקו מחשבה שגוי זה, בוחר חלק מהציבור גם את בעל המקצוע, את עורך הדין, אשר אמור לייצג ולהגן על הממון ועל האינטרסים החיוניים בעסקת המקרקעין, זאת כאמור לפי גובה שכר הטרחה הזול שלו ומתוך רצון לחסוך כמה אלפי ₪ בעסקה בה הם מוציאים ומסכנים מיליוני ₪. כאשר למרבה הצער, מציאות חיינו מלאה למכביר בדוגמאות המוכיחות כיצד רצון לחסוך בכמה אלפי ₪ בבעל מקצוע טוב, אמין ומקצועי עלולים לגרום לנזק של מאות אלפי ₪ אם לא יותר.


אחד המקרים המפורסמים והידועים אשר יכול להעיד על כך הינו כאמור "פרשת חפציבה". בפרשה זו מרביתם של קוני הדירות מהקבלן לא היו מיוצגים כלל ע"י עורכי דין מטעמם, שכן, הם רצו לחסוך כמובן בתשלום שכר טרחתו עורך דין מקצועי מטעמם, וסברו בטעות שהם יכולים לסמוך על עורכי הדין של הקבלן, שהם אלה שיגנו על האינטרסים שלהם בעסקה. התוצאה כאמור ידועה, הרצון לחסוך בעורך דין מקצועי בתחום המקרקעין התברר כטעות מרה שהסבה לאותם קונים נזקים ממוניים ולא ממוניים כבדים המגיעים לכדי מאות אלפי ₪ אם לא יותר.


ואם כבר נגענו בסוגיית רכישת נכס מאת קבלן, ובעורכי הדין המייצגים את הקבלן בעסקה זו, הרי שבציבור רווחת טעות שכיחה שמקורה בחוסר ידיעה ו/או הבנה וראוי אם כן כי נעשה קצת סדר בדברים. שכן, למרות העובדה שקוני נכס מקבלן נדרשים לשלם כחלק מהעסקה, תשלום לעורך הדין של הקבלן הנע לרוב בין 1.5% עד 2% ממחיר הנכס, הרי שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג כלל וכלל את הקונים! אלא אך ורק את הקבלן! וכן, התשלום אותו משלמים לעורך הדין של הקבלן אינו מהווה כלל תשלום שכר טרחה בגין ייצוג בעסקה!


על כן, בבואו של קונה לרכוש נכס מקרקעין מקבלן, ולהשקיע בכך את רוב ממונו אשר לרוב נצבר על ידו גם בעמל רב, מן הראוי כי קונה זה יסתייע בשירותיו של עורך דין הבקיא ובעל ניסיון בתחום המקרקעין, ואשר ייצג אותו נאמנה ויגן על האינטרסים שלו בעסקה וזאת בדיוק כפי שמטופל אשר זקוק לרופא לב לא ילך לטיפול אצל רופא אף אוזן גרון. כאשר, עורך דין כזה יוכל לסייע לקונה ו/או למוכר להגן כנדרש על כספו ועל רכושו וימנע ממנו ככל הניתן מלהיקלע לאותם שדות מוקשים רבים הפזורים בעסקת מקרקעין.


ואם במוקשים הפזורים בעסקת מקרקעין עסקינן, הרי שקצרה היריעה כמובן לפרט ולהכיל במאמר זה את כולם, יחד עם זאת ועל מנת להמחיש קצת מדבריי אביא ברשותכם שלוש דוגמאות הלקוחות מניסיוני המקצועי:


• במקרה אחד, לקוח בו טיפלתי עמד לרכוש דירה מקבלן בפרויקט יוקרה הנבנה בצפון ת"א, במהלך הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אותן ערכתי עבורו התברר כי ממש מתחת לחדר השינה של הדירה, אמורה לקום תחנת טרנספורמציה (שנאים) של חברת החשמל, דבר העלול לפי מחקרים לגרום לקרינה וכן להפחית בשיעור ניכר את שווי הדירה, עובדה זו לא הייתה ידועה כאמור ללקוח והתבררה רק לאור הבדיקות המשפטיות והתכנוניות היסודיות והמקיפות אותן ערכתי עבורו, כחלק מהטיפול בייצוגו, היא הובאה לידיעתו וחסכה לו נזקים בריאותיים וגם כספיים ששיעורן רב.


• במקרה אחר, לקוח בו טיפלתי עמד לרכוש דירה בפרויקט יוקרה הממוקם בלב תל אביב כאשר במהלך הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אותן ערכתי עבורו התברר בין היתר כי בפרויקט זה מתוכננת בריכת שחיה פתוחה ולא מקורה אשר תמוקם במרחק קצר מהדירה אותה עמד לרכוש ואשר מטבע הדברים עשויה לגרום לו למטרד ורעש רב, עובדה זו לא הייתה ידועה כאמור ללקוח והתבררה רק לאור הבדיקות המשפטיות והתכנוניות היסודיות והמקיפות אותן ערכתי עבורו כחלק מהטיפול בייצוגו, היא הובאה לידיעתו וחסכה לו גם בכך נזקים ועוגמת נפש רבה.


• במקרה נוסף, לקוח בו טיפלתי רכש דירה במרכז תל אביב, כאשר מוכר הדירה היה תושב חו"ל ויוצג בישראל ע"י עורכת דין שהציגה כי ברשותה ייפוי כח למכירת הדירה, כחלק מהבדיקות המשפטיות טרם בוצעה העסקה נעשתה בדיקה מול המוכר על מנת לוודא כי אכן ייפוי הכח ניתן לעורכת הדין הזו כדין, ולאחר שכל שאר הבדיקות בוצעו ועברו בהצלחה, יצאה העסקה אל הפועל, והנה, לאחר שהועבר כבר התשלום הראשון התייצבו המוכרים עם עו"ד מטעמם וטענו כי עורכת הדין הזו גנבה את הכספים ונעלמה הם לא יודעים איפה היא, ושהם מבקשים לבטל את העסקה, המזל של הלקוחות אותם ייצגתי היה, שייפוי הכח היה כאמור אמיתי ולא מזויף, ולכן במקרה זה בו העסקה גם בוצעה בתום לב ושולמה גם תמורה ונרשמה הערת אזהרה העסקה לא בוטלה וכך ניצל כספם של הקונים ולא ירד לטמיון.


עוד בעניין זה של שכירת שירותיו של עורך דין לשם ייצוג בעסקת מקרקעין, מן הראוי הוא כי בבואכם להיפגש עם עורך הדין אותו בכוונתכם לשכור לשם ייצוגכם, תוודאו תחילה לגבי תחום התמחותו וניסיונו המקצועי וכן איזה סל שירותים משפטיים אתם תקבלו ממנו עבור שכר הטרחה אותו הנכם נדרשים לשלם לו.


המלצתי החמה היא שלעולם אל תתפתו רק לשכר טרחה זול ומפתה. שכן, ניסיון החיים מלמדנו לא אחת שלעיתים הזול ביותר יהיה כאמור בסופו של יום גם היקר ביותר, וכמאמר המשפט הידוע: "אתה צריך להיות אדם עשיר מאוד, כדי לשכור את שירותיו של עורך דין זול מאוד".


עורך דין אשר בקיא ובעל ניסיון בתחום עסקאות מקרקעין ושזו התמחותו, יסביר לכם כי תשלום שכר הטרחה אותו הנכם נדרשים בעבור ייצוגכם לא מתמצה רק במעבר חטוף על החוזה, שכן בכך כמובן אין די כלל וכלל, אלא שהוא עשוי לכלול בין היתר (תלוי כמובן בסוג העסקה) את סל השירותים המשפטיים הבא ואשר נועד להבטיח ולהגן על כספכם ועל האינטרסים שלכם.


סל השירותים המשפטי המקיף והמקצועי בטיפול בעסקת מקרקעין:


1. בדיקות משפטיות של הנכס הכוללות בין היתר מצב רישום זכויות של המוכר והממכר בלשכת רישום המקרקעין ולעיתים בנוסף גם במנהל מקרקעי ישראל, כאשר אם מדובר בבית הרשום כבית משותף יש לבדוק גם את מסמכי הרישום והם: צו רישום בית משותף, התשריט, והתקנון.


2. בדיקות תכנוניות של הנכס והסביבה הכוללות בין היתר בדיקת התב"ע (תוכנית בנין עיר) בדיקות תיק בנין במחלקת ההנדסה, חריגות בניה, היתרים, תוכנית, זכויות בניה וחבות בהיטל השבחה.


3. ניהול משא ומתן משפטי עם עורך הדין של הצד שכנגד והחלפת טיוטות ותיקונים כאשר בראש ובראשונה יש לפעול על מנת להבטיח את כספכם ולקבל בטוחות כדין.


4. הכנה של כל מסמכי העסקה לשם חתימה ואשר כוללים בין היתר שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ובקשה לרישום הערת אזהרה וכן טיפול בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ברישום הערת אזהרה.


5. טיפול בקבלת אישור הוועדה המקומית בדבר תשלום היטל השבחה.


6. דיווח לרשויות המס על העסקה, עם דגש על הגשת בקשה ותצהיר למתן פטור מתשלום מס במקרה הנדרש.


7. פתיחת חשבון נאמנות בבנק עבור הלקוח.


8. טיפול ברישום סופי של העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או חוזה חכירה ורישום במנהל מקרקעי ישראל.


אלה היו כאמור נקודות מרכזיות בטיפול משפטי בעסקת מקרקעין, ואשר לשם ביצוען על הצד הטוב ביותר דרושים כאמור מומחיות וידע, וגם ניסיון אף פעם לא גרע והזיק.


לכן, המלצתי החמה לכם היא, כי בבואכם לבצע עסקת מקרקעין, עסקה אשר יש להניח שרובכם עושים פעמים ספורות בחיים ואשר הנכם משקיעים בה את מיטב כספכם, אל תקלו ראש בביצועה המשפטי של העסקה, אל תתפשרו בהגנה ושמירה על האינטרסים והכספים שלכם, אל תתפשרו על מקצועיות והתמחות ועל תתפשרו ביצוע כל הפעולות הרלוונטיות מתוך סל השירותים המשפטיים אשר פורט לעיל, אלה עשויים למנוע מכם לא אחת נזקים ממוניים ולא ממוניים כבדים מנשוא.


ושיהיה תמיד בהצלחה !

14 views

© כל הזכויות שמורות לנבון משרד עורכי-דין.

גולשים נכבדים, המידע המפורסם באתרנו מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לקבלת יעוץ משפטי ו/או טיפול משפטי ו/או המלצה לנקיטת הליכים משפטיים. בכל מקרה ומקרה יש לפנות למשרדנו ולתאם פגישה מסודרת על מנת לקבל ייעוץ משפטי פרטני. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מהאתר ו/או מבעליו ו/או מעורכיו כל אחריות. צוות האתר מאחל לכם גלישה נעימה.

© 2017 Proudly created FOUGA